Le bail rural : les obligations du bailleur et du preneur

Dans le domaine de l’exploitation agricole, le bail rural représente un contrat essentiel régissant la relation entre le bailleur et le preneur. Il permet la mise à disposition de terres agricoles à des exploitants sans qu’ils aient nécessairement à en être les propriétaires. Encadrés par le droit rural, les baux ruraux sont cruciaux tant pour la protection des terres agricoles que pour la pérennité des activités agricoles.

Cet article vise à éclairer les obligations respectives du bailleur et du preneur, en explorant divers aspects des baux ruraux : durée, renouvellement, prix, obligations et conditions de résiliation.

En tant qu’avocate spécialisée dans le droit agricole et rural à Valence, Morgane Deswarte accompagne ses clients dans la compréhension et l’application de la réglementation des baux ruraux.  

Qu’est-ce qu’un bail rural ?

La durée du bail rural

La durée minimale d’un bail rural est fixée par la loi pour permettre à l’exploitant agricole de réaliser des investissements sur le long terme et d’assurer la rentabilité de son exploitation. Cette durée est généralement de neuf ans, mais des baux de longue durée peuvent également être conclus, allant jusqu’à vingt-cinq ans. Le bail à long terme est établi par acte notarié. Il garantit une certaine stabilité au locataire. En contrepartie, le loyer est plus élevé que dans un bail ordinaire.

La durée minimale de neuf ans peut exceptionnellement être réduite dans différents cas :

• Lorsqu’un bail rural est conclu par une SAFER (société d’aménagement foncier et d’établissement rural), sa durée maximale est de six ans.
• Lorsque le bail rural concerne une petite parcelle. La parcelle ne doit pas dépasser une certaine taille fixée par un arrêté préfectoral ni constituer une partie essentielle de l’exploitation ou du corps de ferme.
• Un bail rural d’un an peut-être consenti temporairement en attendant l’installation du descendant.

Cette flexibilité de durée répond à la diversité des projets agricoles et à la nécessité de prévoir un temps suffisant pour le développement durable des exploitations.

Le renouvellement du bail rural 

À l’issue de la durée minimale du bail rural qui est de 9 ans, si aucune des parties ne se manifeste, il est automatiquement renouvelé pour une nouvelle période de 9 ans dans les mêmes conditions. Pour bénéficier de ce droit, le locataire doit exploiter effectivement les biens loués.

Les conditions de renouvellement du bail sont différentes selon s’il s’agit d’un bail rural “classique” de 9 ans ou d’un bail rural à long terme. Dans certains cas, le propriétaire peut s’opposer au renouvellement du bail.

Le prix du bail rural 

Le prix du bail rural, aussi appelé fermage, est encadré par la loi pour éviter les abus et garantir une juste rémunération du bailleur tout en permettant au preneur de mener à bien son exploitation. 

​​En effet, le prix de chaque fermage est établi en fonction d’un barème établi par le préfet du département. Ce barème est déterminé en fonction de plusieurs caractéristiques telles que la qualité des sols ou encore la localisation.

Chaque année, le prix du bail rural est revalorisé en fonction de l’indice national des fermages déterminé par le ministère chargé de l’agriculture. 

Les obligations du bail rural 

La conclusion d’un bail rural entraîne des obligations pour le preneur mais aussi le bailleur. Ces dernières sont encadrées par le droit rural et précisées dans le contrat.

Parmi les obligations du bailleur : 

• Mise à disposition des terres agricoles : Le bailleur doit fournir au preneur les terres en bon état d’usage et conformes à la destination agricole convenue.
• Garantie de jouissance paisible : Le propriétaire ne doit apporter aucun trouble à l’exploitation.
• Entretien des biens loués : Le bailleur doit assumer les grosses réparations et l’entretien structurel de la propriété.
• Assurance : Le bailleur doit s’assurer que les propriétés sont assurées, notamment contre les risques de catastrophes naturelles ou d’autres dommages majeurs.
• Paiement des taxes : Habituellement, le bailleur est responsable du paiement des taxes foncières, bien que cela puisse parfois être répercuté sur le preneur selon les termes du bail.

Parmi les obligations du preneur : 

• Paiement du loyer (fermage) ou partage de la récolte (métayage).
• Exploitation conforme : Le preneur est tenu d’utiliser la propriété conformément à l’usage agricole convenu et de suivre les bonnes pratiques agricoles.
• Réparations locatives : Le preneur est généralement responsable des réparations courantes et de l’entretien quotidien des bâtiments et équipements.
• Restitution du bien à la fin du bail : Le preneur doit restituer les terres dans un état similaire à celui dans lequel il les a reçues, tenant compte de l’usure normale.
• Notification au bailleur : Le preneur doit informer le bailleur de tout événement important pouvant affecter le bien loué ou son exploitation.

Les résiliations du bail rural 

Comme mentionné précédemment, la durée minimale du bail rural est généralement de neuf ans. Toutefois, le bailleur et le preneur peuvent décider d’y mettre fin avant la date d’échéance pour différents motifs.

Par exemple, le bailleur peut demander la résiliation du bail dans les cas suivants : 

• Faute du locataire,
• Décès ou départ à la retraite du locataire,
• Modifications des lieux loués (changement de destinations des lieux loués, destruction de la parcelle…).

Par exemple, le preneur peut demander la résiliation du bail dans les cas suivants : 

• Retraite,
• Incapacité au travail de plus de 2 ans,
• Décès d’un ou de plusieurs membres de sa famille indispensables au travail de l’exploitation,
• Acquisition d’une ferme qu’il doit lui-même exploiter.

La complexité du bail rural nécessite souvent l’intervention d’un avocat spécialisé en droit rural, comme Maître Morgane Deswarte à Valence. L’avocat peut conseiller le bailleur ou le preneur sur la rédaction du contrat, la négociation des termes, et les procédures en cas de litige. Ainsi, la consultation juridique précoce est essentielle pour assurer la conformité avec la législation en vigueur et pour protéger les intérêts des parties impliquées dans un bail rural.