Les vices cachés en droit immobilier et droit de la construction : Quels recours pour les propriétaires ?

En tant que propriétaire d’un bien immobilier, vous vous attendez à ce que celui-ci soit exempt de défauts cachés qui pourraient compromettre sa qualité ou sa sécurité. Malheureusement, il arrive parfois que des vices cachés se révèlent après l’achat, causant des désagréments financiers et juridiques aux propriétaires. Dans cet article, nous allons explorer en détail ce qu’est un vice caché dans la construction, les différents types existants, les démarches à suivre en cas de découverte, ainsi que les recours et indemnités possibles pour les propriétaires. En tant qu’avocate à Valence spécialisée en droit immobilier et de droit de la construction, Morgane Deswarte est là pour vous guider à travers ce processus complexe et vous aider à protéger vos intérêts.

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Un vice caché est un défaut non apparent lors de l’achat d’un bien immobilier, qui le rend impropre à l’usage auquel il est destiné, ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il l’avait connu. En d’autres termes, il s’agit d’un problème dissimulé par le vendeur et qui compromet la qualité ou la sécurité du bien. Les vices cachés peuvent être liés à différents aspects de la construction, tels que la structure, l’isolation, les installations électriques ou de plomberie…

Les différents types de vices cachés

Les vices cachés peuvent revêtir de nombreuses formes, chacune ayant ses propres implications pour les propriétaires. Parmi les exemples les plus courants, il y a :

Les problèmes structurels qui peuvent faire référence à des fissures dans les murs ou les fondations ou encore des affaissements de plancher.
Les problèmes d’humidité avec des infiltrations d’eau ou des problèmes d’étanchéité.
Les défauts d’isolation qui peuvent être thermique et/ou phonique.
Les problèmes électriques ou de plomberie avec des dysfonctionnements non visibles à l’œil nu.
Les malfaçons de construction avec par exemple l’utilisation de matériaux de qualité inférieure à ce qui était annoncé.

L’importance d’une expertise en cas de vices cachés

Lorsque l’existence d’un vice caché est suspectée, il devient souvent indispensable de réaliser une expertise. Celle-ci a pour but de valider l’existence du défaut, d’identifier sa nature et ses causes, et de chiffrer le montant nécessaire à sa réparation. Cette démarche est importante aussi bien pour l’acheteur que pour le vendeur, puisqu’elle joue un rôle déterminant dans la suite des évènements.

L’expertise vise premièrement à confirmer ou non la présence d’un vice, mais aussi à identifier précisément la nature du problème. Puis, une fois le vice identifié, l’expert procède à l’évaluation du montant requis pour le réparer. Le rapport d’expertise fournit une base permettant à l’acheteur et au vendeur de débattre sur les suites envisageables.

Si l’existence du vice conduit à une action en justice, l’expertise du vice constitue alors une preuve majeure et déterminante quant à la décision de justice.

La garantie légale des vices cachés

Face à la découverte d’un vice caché, les propriétaires peuvent faire jouer la garantie légale des vices cachés. Cette garantie s’applique quelque soit le bien acheté, qu’il soit neuf ou d’occasion, et quel que soit le vendeur, qu’il soit professionnel ou simple particulier.
La garantie légale des vices cachés figure obligatoirement dans les conditions générales de vente.

Les conditions de mise en oeuvre de la garantie des vices cachés

Pour invoquer la garantie des vices cachés, il est essentiel que certaines conditions soient remplies. Ces critères sont conçus pour assurer une protection légitime à l’acheteur tout en prévenant les recours abusifs.

Pour que la garantie des vices cachés soit mise en oeuvre :

L’acheteur doit démontrer que le défaut était présent avant l’achat et qu’il n’était pas apparent lors de la transaction ;
L’acheteur doit également prouver qu’il n’était pas au courant du vice lors de l’achat du bien ;
Le vice caché doit compromettre l’usage du bien pour lequel il a été acquis ou diminuer cet usage de façon significative.

Les délais relatifs à la garantie des vices cachés

Lors de la découverte d’un vice caché, l’acheteur dispose d’un délai limité pour en informer le vendeur. Il s’agit ici du délai de dénonciation. Ce délai varie selon les juridictions et est généralement assez court. Il est fortement recommandé de le signaler le plus rapidement au vendeur afin de ne pas perdre le bénéfice de la garantie.

Outre le délai de dénonciation, il existe le délai de prescription. Il fait référence au temps dont dispose l’acheteur pour engager une action en justice liée à l’existence d’un vice caché. Ce délai est de deux ans, à partir de la découverte du vice. Et ce, dans la limite de 20 ans après l’achat.

Les recours possibles pour les acquéreurs en cas de vices cachés

Lorsqu’un vice caché est identifié et que les conditions de la garantie légale sont remplies, l’acheteur dispose de différents recours pour faire valoir ses droits :

Action rédhibitoire : annulation de la vente et restitution du bien au vendeur. Dans ce cas, l’acquéreur peut demander le remboursement intégral du prix d’achat et des frais liés à la découverte du vice.
Action estimatoire : conservation du bien par l’acheteur et demande de réduction du prix d’achat proportionnelle à la gravité du vice.
Engagement de la responsabilité du vendeur : réclamation de dommages-intérêts. Cette action peut être envisagée lorsque l’acheteur considère que le vendeur avait connaissance du vice avant la vente et qu’il l’a volontairement caché. Le versement de dommages-intérêts peut venir en complément d’une action rédhibitoire ou estimatoire.

L’importance du rôle de l’avocat

La complexité juridique et les implications financières liées à un vice caché peuvent être particulièrement déroutantes pour quelqu’un qui n’est pas familier avec le domaine. Il est donc recommandé de faire appel à un avocat spécialisé dans le domaine de la construction.

Morgane Deswarte, avocate à Valence spécialisée dans le domaine de la construction et de l’immobilier, oriente ses clients vers le meilleur choix d’action lorsque ceux-ci sont face à une situation de vice caché. Si le litige mène à une action en justice, elle défend les intérêts de ses clients devant les tribunaux grâce à ses connaissances approfondies de la loi.

Il est parfois possible de résoudre le litige entre les deux parties sans recourir aux tribunaux. L’avocat peut alors endosser le rôle de négociateur, cherchant un compromis convenant aux deux parties et évitant ainsi les coûts et délais judiciaires.